饭美美网络科技（北京）有限公司与同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2019)京03民终9662号
上诉人(原审被告)：饭美美网络科技（北京）有限公司。
法定代表人：郝景振，董事长。
委托诉讼代理人：刘隆，北京市汉坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹燚，北京市汉坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司。
法定代表人：唐耀，董事总经理。
委托诉讼代理人：汪学锋，北京市国信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张斌。
上诉人饭美美网络科技（北京）有限公司（以下简称饭美美科技公司）因与被上诉人同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司（以下简称同昌管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初55491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
饭美美科技公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回同昌管理公司关于违约金的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由同昌管理公司承担。事实与理由：一、因案涉场地存在镂空部分，饭美美科技公司要求同昌管理公司将它填平，才能用于饭美美科技公司的订立租赁合同的合同目的，因为饭美美科技公司是要做中央厨房，必须整层都是平的。如果不能填平的话，应当从实际租赁面积中把镂空部分的面积扣掉。因为饭美美科技公司没有对案涉场地实际占有过，饭美美科技公司在一审诉讼中申请对租赁场地进行测绘，一审法院忽视饭美美科技公司的测绘申请，在未对影响合同履行的关键事实进行查明的情况下，认定涉案租赁合同提前终止的过错在于饭美美科技公司，显属认定事实不清。二、在饭美美科技公司已付保证金1000000元，同昌管理公司提交的证据不足以证明其实际损失数额超过1000000元的情况下，一审法院判决饭美美科技公司另行支付同昌管理公司违约金1865698元缺乏依据，系适用法律错误。
同昌管理公司辩称，同意一审判决，不同意饭美美科技公司的上诉请求和理由，请求驳回饭美美科技公司的上诉请求。同昌管理公司在一审诉讼中所主张的每一项赔偿内容及数额都有明确的合同依据，并且一审法院已经在同昌管理公司主张的基础上酌情进行了大幅度裁减，因此，同昌管理公司认为不存在所谓违约金过高的问题。饭美美科技公司在同昌管理公司历次催款时，甚至在其同意解除合同的回函中，始终没有表示过对租赁面积有异议。饭美美科技公司称同昌管理公司认可面积与合同一致，与事实不符。
同昌管理公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的房屋租赁合同关系于2017年4月8日解除；2.饭美美科技公司支付2016年12月26日至2017年4月7日期间的房屋空置费1585842.6元；3.饭美美科技公司支付清场损失750000元及其滞纳金272250元；4.饭美美科技公司赔偿同昌管理公司迟延支付保证金的滞纳金491527.7元；5.饭美美科技公司支付违约金2798545.8元；6.饭美美科技公司赔偿律师费110000元。
一审法院认定事实：2014年12月26日，同昌管理公司将涉案场地租与案外人纳食天下餐饮管理（北京）有限公司，租期截止2020年10月31日。后，同昌管理公司和纳食天下餐饮管理（北京）有限公司协商提前解除了合同。因提前解约，同昌管理公司赔偿了纳食天下餐饮管理（北京）有限公司850000元。
2016年11月28日，同昌管理公司和饭美美科技公司签订《商铺租赁合同》，约定同昌管理公司将涉案场地租与饭美美科技公司使用，具体位置在本合同附件一中以红色予以标注，租赁面积2840.01平米，租期为2016年12月26日至2025年12月25日，其中第1至第3个租赁年度月租金为380088.01元，除首3个月租金于本合同签订且同昌管理公司将涉案场地交付给饭美美科技公司后的5个工作日内支付外，饭美美科技公司应于下一个交租期开始前的20号前向同昌管理公司支付下三个月租金；饭美美科技公司应交的保证金金额为1578950.89元，由饭美美科技公司在本合同签署后的5个工作日内支付，因饭美美科技公司原因导致合同无法继续履行或因饭美美科技公司违约导致同昌管理公司解除合同的，同昌管理公司有权不予退还饭美美科技公司交付的租赁保证金；饭美美科技公司应支付同昌管理公司装修管理费850000元，其中100000元用于饭美美科技公司承租面积装修期间的装修管理，另750000元作为同昌管理公司安排与原有租户提前解约撤场并拆除原有装修的成本费用，饭美美科技公司应在本合同签署后5个工作日内一次性向同昌管理公司支付850000元，否则同昌管理公司有权单方终止本合同并不承担任何违约责任；还约定饭美美科技公司由93个日历天的免租装修期，自涉案场地交付日之次日起算，自免租装修期结束之次日起，饭美美科技公司应交纳管理服务费86336.3元/月；另约定涉案场地的交付日期为2016年12月26日，饭美美科技公司应派代表和同昌管理公司共同对涉案场地移交进行交接，饭美美科技公司若验收合格应于当天及时接收涉案场地并签署《商铺交付确认书》，双方签署《商铺交付确认书》完毕之日，视为同昌管理公司已完成本合同约定的商铺交付义务，若验收不合格，饭美美科技公司应于当日向同昌管理公司提出书面明确的意见，同昌管理公司应及时整改直至饭美美科技公司验收合格，若饭美美科技公司拒不参与验收又未提出符合合同约定的验收意见的，同昌管理公司通知的交付日视为双方验收合格及实际交付日，同昌管理公司有权要求饭美美科技公司自该日起支付在正常交付情况下饭美美科技公司应当支付的一切费用，同昌管理公司亦有权选择从交付日之次日起单方解除本合同，并有权不予退还饭美美科技公司交付的租赁保证金，同时还有权向饭美美科技公司追偿因饭美美科技公司拒不签署《商铺交付确认书》所造成的一切损失；还约定，按照本合同规定的时限，如饭美美科技公司有超过十日未进场装修、逾期付费连续超过十五日的、违反其他约定在同昌管理公司催告后七日内未予以纠正等情形的，同昌管理公司可书面通知饭美美科技公司解除本合同，饭美美科技公司已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，饭美美科技公司还需支付给同昌管理公司相当于六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金，如违约金不足弥补同昌管理公司损失的，饭美美科技公司应补足其中的差额。
《商铺租赁合同》附件一阴影部分为涉案场地，附件三交付标准载明地面为现状交付。
2016年12月19日，因饭美美科技公司未依约向同昌管理公司支付保证金和装修管理费等，故同昌管理公司向饭美美科技公司邮寄了书面《催款通知函》，要求饭美美科技公司在2016年12月21日前支付2428950.89元，否则同昌管理公司将索赔或单方解除合同。
2016年12月23日，同昌管理公司再次向饭美美科技公司邮寄书面《催款及场地交付通知函》，要求饭美美科技公司于2016年12月26日前支付2428950.89元，并于2016年12月26日当天与同昌管理公司办理交付手续，否则视为同昌管理公司于该日完成了向饭美美科技公司交付涉案场地的义务。
2017年1月5日，同昌管理公司再次向饭美美科技公司邮寄书面《催款函》，称饭美美科技公司仍未支付保证金及装修管理费，并称涉案场地已视为于2016年12月26日完成交付，现要求饭美美科技公司于2017年1月25日前支付保证金、装修押金、三个月租金及管理服务费及装修管理费共计3878223.82元及滞纳金。
2017年1月17日，同昌管理公司再次向饭美美科技公司邮寄书面《催款函》，再次催告饭美美科技公司支付拖欠款项3878223.82元及滞纳金。
2017年2月23日，饭美美科技公司支付同昌管理公司保证金200000元。
2017年3月6日，饭美美科技公司另支付同昌管理公司保证金800000元。
2017年3月6日，同昌管理公司再次向饭美美科技公司邮寄书面《催款通知函》，再次催告饭美美科技公司支付拖欠款项2878223.82元及滞纳金。
2017年4月1日，同昌管理公司致书面《关于新荟城购物中心商铺租赁合同之解除通知函》于饭美美科技公司，称因饭美美科技公司怠于支付合同约定款项构成违约，故同昌管理公司通知饭美美科技公司解除双方之间的租赁合同关系，要求饭美美科技公司继续支付欠费2878223.82元并不予退还饭美美科技公司已付的1000000元保证金。
2017年4月7日，饭美美科技公司致《关于解除“新荟城购物中心商铺租赁合同"的告知函》于同昌管理公司，称合同约定涉案场地的交付时间为2016年12月26日，但截止2017年4月，同昌管理公司仍未将涉案场地交付饭美美科技公司，也没有安排任何验收行为，故饭美美科技公司决定解除双方之间的租赁合同关系并要求同昌管理公司退还保证金1000000元。
2017年4月8日，同昌管理公司收到饭美美科技公司的上述书面告知函。
2017年4月10日，同昌管理公司将涉案场地另租于案外人仁和立科技孵化器（北京）有限公司。
另查，饭美美科技公司在签订涉案场地租赁合同之前就已经知晓其答辩意见中所述的涉案场地“圆形镂空部分"。
庭审中，经询，双方均表示从法院判决饭美美科技公司应赔付的款项中扣除饭美美科技公司已交纳的保证金1000000元。
一审法院认为:因同昌管理公司、饭美美科技公司对于双方之间的房屋租赁合同关系于2017年4月8日解除无异议，故该院照准。关于涉案场地租赁合同提前终止的责任问题，该院注意到合同的履行顺序是饭美美科技公司先行支付保证金1578950.89元及装修管理费850000元，然后同昌管理公司才于2016年12月26日交付涉案场地，但实际上饭美美科技公司直至2017年3月6日才支付了部分保证金1000000元，饭美美科技公司违约行为明显；饭美美科技公司辩称其没有足额支付保证金是因为同昌管理公司提供的场地不符合合同约定，实际交付的涉案场地中有一个圆形镂空部分，导致饭美美科技公司无法将涉案场地用于中央厨房制作饭盒，合同目的无法实现，但该院注意到从2016年11月28日双方签约直至2017年3月6日饭美美科技公司支付了部分保证金1000000元这段期间，无任何证据证实饭美美科技公司曾就此“圆形镂空部分"向同昌管理公司提出过任何异议，且饭美美科技公司在签约之前即已知晓此圆形镂空部分的存在，故该院认为饭美美科技公司的答辩意见不能成立。由此，该院确认涉案场地租赁合同提前终止的过错在于饭美美科技公司一方，同昌管理公司无过错。
现涉案场地租赁合同因饭美美科技公司原因提前终止，饭美美科技公司必须依约承担民事责任，赔偿同昌管理公司各项合理损失，该院注意到同昌管理公司实际损失里面至少包括了赔偿给上家承租人纳食天下餐饮管理（北京）有限公司的850000元及本案律师费等支出，故该院认为饭美美科技公司已付的保证金1000000元，同昌管理公司可依约不予退还即可，该院对同昌管理公司另行主张的清场损失750000元及滞纳金、律师费的诉请不予支持。
至于同昌管理公司另主张的六个月租金和六个月管理服务费之数额的违约金，该院认为虽然双方就此有约定，但同昌管理公司在2017年4月10日已将涉案场地另行出租收益，故该院将在综合考虑同昌管理公司的实际空置期损失、违约金补偿与惩罚功能结合、饭美美科技公司的违约程度等因素后予以酌定饭美美科技公司应付的违约金数额；至于同昌管理公司另主张的房屋空置费、逾期付款的滞纳金等，该院一并在饭美美科技公司应付的违约金中予以考虑，不再重复处理。综上所述，一审法院判决：一、确认同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司和饭美美网络科技（北京）有限公司之间的租赁合同关系于二零一七年四月八日解除；二、饭美美网络科技（北京）有限公司于判决生效后七日内支付同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司违约金1865698元；三、驳回同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费53857元，由同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司负担32266元（已交纳26929元，剩余5337元于判决生效后七日内交至一审法院），由饭美美网络科技（北京）有限公司负担21591元（于判决生效后七日内交至一审法院）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，同昌管理公司和饭美美科技公司签订《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。根据双方之间合同约定，饭美美科技公司应当先行支付保证金1578950.89元及装修管理费850000元，然后同昌管理公司才于2016年12月26日交付涉案场地，但根据查明的事实，饭美美科技公司直至2017年3月6日才支付了部分保证金1000000元。
饭美美科技公司上诉主张其没有足额支付保证金是因为同昌管理公司提供的场地不符合合同约定，实际交付的涉案场地中有一个圆形镂空部分，导致饭美美科技公司无法将涉案场地用于中央厨房，合同目的无法实现。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果"的规定，饭美美科技公司应对其主张的事实成立承担举证证明的责任。但根据查明的事实，从2016年11月28日双方签约直至2017年3月6日饭美美科技公司支付了部分保证金1000000元这段期间，无任何证据证实饭美美科技公司曾就此“圆形镂空部分"向同昌管理公司提出过任何异议，且饭美美科技公司在签订合同时理应对其承租场地的状况予以知晓，一审法院对饭美美科技公司刻绘申请不予准许并无不当。综上所述，本院对于饭美美科技公司的上诉意见不予采纳。
根据查明的事实，饭美美科技公司直至2017年3月6日才支付部分保证金1000000元，其行为构成违约，涉案场地租赁合同因饭美美科技公司原因提前终止，饭美美科技公司应当依约承担民事责任，赔偿同昌管理公司各项合理损失。本案中，因同昌管理公司实际损失至少包括赔偿给原承租人纳食天下餐饮管理（北京）有限公司的850000元及本案律师费等支出，一审法院认定饭美美科技公司已付保证金1000000元，同昌管理公司依约不予退还并无不当。关于同昌管理公司主张的违约金，因同昌管理公司在2017年4月10日已将涉案场地另行出租收益，一审法院综合考虑同昌管理公司的实际空置期损失、饭美美科技公司的违约程度等在案因素，酌情确定饭美美科技公司应付的违约金数额处理并无不当，饭美美科技公司主张在已付保证金的情况下，一审判决饭美美科技公司另行支付同昌管理公司违约金系适用法律错误的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，饭美美网络科技（北京）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21592元，由饭美美网络科技（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 薛 妍
审 判 员 孙 妍
二〇一九年七月二十三日
法官助理 张 弘
法官助理 吴 琳
书 记 员 卢园园
