邓海成与张耀扬房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2019)京01民终9749号
上诉人（原审被告）：邓海成。
委托诉讼代理人：邓留帅（邓海成之子），住河南省商水县。
被上诉人（原审原告）：张耀扬。
上诉人邓海成因与被上诉人张耀扬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓海成上诉请求：撤销一审判决，改判张耀扬与我于2018年11月4日签订的《租房合同》于2018年12月30日解除，并驳回张耀扬一审要求赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：1.我与张耀扬之间存在口头协议，约定我交一个月房租，租一个月房，我租金交到了2019年1月4日，我在2018年12月30日搬走不构成违约；2.一审时我说我是2019年1月14日离开租赁房屋的，当时我说的不对，我是2018年12月30日搬走的，对此有我与张耀扬的微信记录可以证明；3.我在2018年12月中旬就提出解除合同，但张耀扬不同意，由于按照双方约定我是按月租房，所以我有权解除合同，我不构成违约。
张耀扬辩称，《租房合同》约定的租期是一年，租金应当一次交3个月，邓海成要求按月支付房租我也同意了，不存在邓海成所说交一个月租金租一个月的情况。2018年12月29日邓海成提出要走，我没有同意，12月30日邓海成给我发微信说已经走了。我认为邓海成提前解除合同构成违约，应当赔偿给我造成的损失。同意一审判决，不同意邓海成的上诉请求和事实理由。
张耀扬向一审法院起诉请求：1.请求判决邓海成按合同执行赔偿我全部损失2万元（含一年房租13200元、误工费、交通费、精神损失费）；2.判令邓海成承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2018年11月4日，张耀扬（甲方）与邓海成（乙方）签订《租房合同》一份，内容为：“1、甲方把小门面租给乙方，租期一年，租金13200元，交钱方式为一交三个月，3300元。2、押金500元，房内设施损坏，大门密码锁钥匙已丢失，房间门钥匙已丢失，从押金里扣，不够乙方再加钱。3、水费10元/吨。4、电费1.3元/字。5、网费无。6、供暖费（空白）。7、在用房期间，出现任何危险事故，违法行为由乙方全部承担，甲方不负任何责任。8、在用房期间，乙方不可在房内随意乱订乱画。9、如果乙方违约，按原上边原定合同付款。”合同落款处有张耀扬、邓海成签字，双方均认可合同租期为2018年11月4日至2019年11月3日。
合同签订后，邓海成支付押金500元，支付租金至2019年1月4日，供暖费400元/月，交至2019年3月15日。邓海成因其家庭原因于2019年1月左右提出提前退租，张耀扬未予同意。邓海成称其于2019年1月14日自行离开租赁房屋，但物品未搬离，当天给张耀扬发了微信说要走了，邓海成主张合同于2019年2月28日解除；张耀扬于2019年5月8日当庭提出以邓海成未按约定支付租金为由要求解除合同。
另查，上述租赁房屋系宅基地上所建房屋，《集体土地建设用地使用证》上登记土地使用者为隗功富，张耀扬系隗功富之子。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，张耀扬与邓海成签订的《租房合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按约履行。合同履行过程中，邓海成因自己家庭原因提出提前退租，但张耀扬不予同意，邓海成虽称其已于2019年1月14日自行离开租赁房屋，但其物品并未腾退。因此，从合同约定和法律规定来看，邓海成并无合同解除权，其主张合同于2019年2月28日解除，法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”本案审理过程中，张耀扬于2019年5月8日当庭提出以邓海成未按约定支付租金为由要求解除合同，故法院据此确认双方签订的《租房合同》于2019年5月8日解除。
合同解除后，张耀扬要求邓海成按照《租房合同》第9条约定“如果乙方违约，按原上边原定合同付款。”支付一年的租金，对此法院认为张耀扬主张合同解除前的租金，即2019年1月4日至2019年5月8日期间的租金，法院应予支持，其依据该条款主张合同解除后的租金，实际系依据合同向对方主张违约金。根据该项约定，违约金计算方式即按照合同约定的租期及月租金标准计算应付差额。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案审理过程中，邓海成主张违约金过高，请求法院予以减少。法院根据承租人的过错程度、出租人的损失情况等因素酌情对违约金予以调整，对于张耀扬主张过高的部分法院不予支持。对于邓海成已支付的押金部分应予以扣减。对于张耀扬另主张的误工费、交通费、精神损失费等，缺乏依据及相应证据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张耀扬与邓海成于2018年11月4日签订的《租房合同》于2019年5月8日解除；二、邓海成于本判决生效之日起七日内支付张耀扬租金及违约金共计7200元；三、驳回张耀扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中张耀扬称，一审诉讼请求的全部损失2万元中，包括依据《租房合同》第9条约定，邓海成违约应当承担的一年租金13200元，其余部分为误工费、交通费、精神损失费等损失赔偿以及对邓海成失信行为的惩罚。邓海成提供其与张耀扬的微信记录，证明其于2018年12月30日搬离房屋，张耀扬对此事实予以认可。邓海成另提交了支付租金、水电费、供暖费的收据，用于证明双方存在按月租房的约定。张耀扬认可收据的真实性，但主张按月支付租金不能证明双方存在一次只租一个月的约定，合同约定的租期是一年，按月支付租金是由于邓海成提出经济困难要求先支付一个月的租金，其表示了同意。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，张耀扬与邓海成签订的《租房合同》系当事人的真实意思表示，不违、行政反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按约履行。邓海成于2018年12月30日搬离涉案房屋并告知张耀扬的行为，已明确表示其拒绝继续履行租赁合同，邓海成的行为构成违约，张耀扬有权要求邓海成承担违约责任。邓海成虽上诉主张其与张耀扬之间存在按月租赁的口头协议，但就此并未提供充分证据加以证明，其所提交的租金收据仅能证明邓海成交纳租金的方式与合同约定不同，不足以证明双方之间对于合同租期作出了变更，故对于邓海成的该项事实主张，本院不予采信。
因邓海成单方搬离的行为构成违约，邓海成不享有解除合同的权利，其搬出的行为及向张耀扬发出的通知不产生解除合同的法律后果，故邓海成所持《租房合同》于2018年12月30日解除的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。张耀扬在诉讼中提出解除合同，《租房合同》于解除通知到达邓海成之日解除，一审法院确定租房合同于2019年5月8日解除正确，本院予以确认。
张耀扬所主张的违约责任中，13200元系依据《租房合同》第9条之约定所提出。该条表述为“如果乙方违约，按原上边原定合同付款”，故可理解为其诉讼请求中包含了合同解除前邓海成应当支付的款项，以及邓海成违约情况下应支付的违约金，二者共计13200元。一审法院对于2019年1月4日至2019年5月8日合同解除期间的房屋租金予以支持，并在此基础上依据张耀扬的损失情况，参考合同履行情况、双方当事人的过错程度等因素，酌情支持张耀扬所主张的违约金并无不当，本院对此不持异议。
综上所述，邓海成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由邓海成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 金 莙
审 判 员 刘 婷
二〇一九年十月十八日
法 官 助 理 叶康喜
书 记 员 侯顺淼
