北京新京润房地产有限公司与高扬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2018)京03民终11114号
上诉人（原审被告）：北京新京润房地产有限公司。
法定代表人：朱思昊，董事长。
委托诉讼代理人：郝亚萍。
被上诉人（原审原告）：高扬。
委托诉讼代理人：宋建萍，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人北京新京润房地产有限公司（以下简称新京润公司）与被上诉人高扬房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初25826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人新京润公司的委托诉讼代理人郝亚萍、被上诉人高扬的委托诉讼代理人宋建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新京润公司上诉请求：撤销一审判决或发回重审，案件受理费由高扬承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。交楼通知书中明确写明通知高扬于2011年10月8日办理收楼手续，系高扬于验房时称房屋存在质量问题，拒绝收房，该商品房已通过政府部门验收，不存在质量问题，因高扬自身原因导致逾期收房，新京润公司不应承担违约责任。高扬于2011年购买的新京润公司的商品房，但于2017年才提起诉讼，超过法定的诉讼时效。一审法院仅依据高扬与第三方之间的录音即认定新京润公司与高扬达成过逾期交房违约金抵扣物业费，系事实认定错误。一审法院未审查录音证据即以此认定该案并未超过诉讼时效属于事实认定不清。
高扬辩称，同意一审判决，不同意新京润公司的上诉请求。
高扬向一审法院起诉请求：请求判令新京润公司以合同总价款24601490元为基数按日万分之一计算支付自2011年5月1日至2011年11月7日的逾期交房违约金469888.65元；判令新京润公司以逾期交房违约金469888.65元为基数按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付自2012年2月6日至实际付款之日的逾期付款违约金。
一审法院认定事实：2009年11月30日，高扬作为买受人，新京润公司作为出卖人，双方签订《商品房预售合同》，约定高扬购买XXX房屋。合同约定出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。
2011年9月30日，新京润公司向高扬发送《交楼通知书》，通知高扬2011年10月8日办理收楼手续。高扬称因验房时出现问题，导致收房延迟。2011年11月7日，高扬签署《收楼物品移交清单》，办理了收房手续。
高扬称双方经协商以逾期交房违约金抵扣物业服务费，但小区物业单位广东康景物业服务有限公司北京分公司于2017年8月21日向高扬发函催缴涉案房屋欠付的物业服务费。2017年10月11日，高扬代理人与物业公司工作人员通话，物业公司工作人员表示：“违约金开发公司现在是不承认了，就是说这个违约金现在是赔偿不了了”，“我就联系他们开发公司，然后他们开发公司的经理给我的回馈就是，之前所有同意的赔偿因为没有落实到书面的，也就是说公司所有的这些全都是不认的。”
一审法院认为，依据合同约定新京润公司逾期交房应支付违约金，经审理查明双方协商一致以违约金折抵涉案房屋的物业服务费，然而新京润公司并未按约定履行，导致高扬被物业公司追索物业服务费，故高扬提起本案诉讼不存在怠于履行合同权利的情形，新京润公司关于诉讼时效的抗辩意见该院不予采信。
高扬主张新京润公司支付逾期交房违约金，该项主张事实依据充分，该院予以支持。新京润公司应于交房之日起90日内支付违约金，逾期应支付逾期付款违约金，高扬相应诉请法律依据充分，该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》之规定，判决：北京新京润房地产有限公司于判决生效后七日内向高扬支付逾期交房违约金四十六万九千八百八十八元六角五分，并以该款为基数按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付自二〇一二年二月六日至实际付款之日的逾期付款违约金。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，高扬、新京润公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合合同关于交房日期的约定及录音的内容，可证明现涉诉房屋存在迟延交付的情形，新京润公司虽主张迟延交付是由高扬造成，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，新京润公司提供的现有证据并不足以证明其主张，故在新京润公司迟延交付房屋的情况下，应当依约支付逾期交房的违约金，本院对新京润公司有关不应承担逾期交房的违约责任的上诉理由不予采纳。一审时，高扬提供了其代理人与涉案房屋的物业公司工作人员的通话录音作为证据，新京润公司对该证据的真实性予以认可，二审中，新京润公司表示对该证据的真实性不予认可，但新京润公司对于其前后不一致的陈述并未能做出合理解释，也未能提供证据足以推翻其一审的意见，故本院对新京润公司在一审时对该证据的意见予以采信，对其二审中对该证据的意见不予采信。根据高扬提供的录音证据所反映的内容，高扬与新京润公司曾协商一致以涉案房屋的物业服务费折抵违约金，因新京润公司未按约定履行，导致高扬被物业公司追索物业服务费，从物业公司通知高扬的时间看，高扬不存在怠于行使合同权利而导致超过诉讼时效的情形，故本院对新京润公司有关高扬起诉已经超过诉讼时效的上诉理由不予采纳。
综上所述，新京润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10566元，由北京新京润房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 张 慧
审 判 员 贾 旭
二〇一八年九月三日
法官助理 张思齐
法官助理 黄晓宇
书 记 员 陈 玥
