北京京诚联众科技有限公司与北京铂金商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2019)京02民终9553号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京诚联众科技有限公司。
法定代表人：吴狄，执行董事。
委托诉讼代理人：刘琪。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京铂金商业运营管理有限公司，
法定代表人：周杰，执行董事。
委托诉讼代理人：邵金成。
委托诉讼代理人：董宝成，北京市德怀律师事务所律师。
上诉人北京京诚联众科技有限公司（以下简称：京诚联众公司）因与被上诉人北京铂金商业运营管理有限公司（以下简称：铂金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
京诚联众公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第一个第三项(京诚联众公司支付铂金公司中介服务费34790．58元)、第一个第四项(驳回京诚联众公司其他诉讼请求)依法改判或发回重审。事实和理由：1．一审判决京诚联众公司赔偿铂金公司42881．42元、中介服务费34790．58元，该反诉请求索偿权铂金公司已表明过放弃，铂金公司曾承诺如因京诚联众公司原因不继续履行合同，除押金不退外不向京诚联众公司作其他任何追缴。2．铂金公司虚假宣传，其公开宣传中免费会议室的使用是有限制的，致京诚联众公司自始被欺诈，所签订租赁合同的根本目的无法实现，应当认定铂金公司违约。3．一审判决中“因京诚联众要求解除合同"事实认定错误。未有证据证明京诚联众公司要求解除合同，且京诚联众公司自始未有退租决定更未向铂金公司进行意思表示。一审京诚联众公司诉讼请求第一项“请求确认合同于2018年10月1日解除"是请求法院确认铂金公司事实违约，京诚联众公司行使通知解除权的确认，而非京诚联众公司主动要求书面解除合同，一审判决中错误采信。4．一审判决认为“因京诚联众公司和铂金公司均表示没有交接，故本院不支持剩余租赁期限对应的租金"，属法律适用错误。通知解除权自通知到达时合同解除，与交接标的物无关。京诚联众公司于2018年10月2日通知铂金公司解除合同，合同自通知到达之时起已解除。铂金公司否认收到通知不应得到支持，且没有交接是由铂金公司过失造成的。5．一审判决认定“京诚联众的证据不足以证明铂金公司阻碍其使用所租赁房屋602室，故本院不能认定铂金公司违约"，针对本案争议焦点即602室被锁致使京诚联众公司无法进入，一审认定事实不清。京诚联众公司于争议发生时按时交纳房租，由于租赁房屋被锁无法进入，合同根本目的无法实现。京诚联众公司多次恳求铂金公司履行合同协助进入房屋，但铂金公司故意拒不提供服务协助，构成事实违约。京诚联众公司已举证证明锁门大概率是铂金公司所为，铂金公司应举证证明非其所为。京诚联众公司撬锁后虽然阻碍失效，但铂金公司违约在前的事实不因京诚联众公司私立救济而改变。6．铂金公司违约反诉无事实依据，一审法院判决京诚联众公司赔偿、支付中介费无事实和法理依据。
铂金公司辩称，同意一审判决。一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
京诚联众公司向一审法院起诉请求：1、解除京诚联众公司和铂金公司签订的租赁合同；2、判令铂金公司退还京诚联众公司已付的剩余租赁期限（10月1日至11月17日，共47天）对应的租金33130．3元及虚报面积多计算的已过租期（7月17日至9月30日，共75天）的租金24009元；3、判令铂金公司双倍返还租赁保证金128644．24元(64322．12元某2）；4、判令铂金公司双倍返还水电费保证金7980元（3990元某2）；5、铂金公司退还租赁保证金64322．12元；6、铂金公司退还水电费保证金3990元；7、铂金公司赔偿四个月租金85762．84元；8、诉讼费由铂金公司承担。
铂金公司向一审法院提出反诉请求：1、京诚联众公司按照协议第14条支付我违约金85762．82元；2、京诚联众公司支付我代为支付的中介服务费34790．58元。
一审法院认定事实：2018年7月13日，京诚联众公司（承租方、甲方）与铂金公司（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：“第一条租赁房产1．1乙方有权并同意将位于北京市丰台区航丰路1号院5号楼6层602单元（以下简称：602室）出租给甲方，租赁场地仅供其办公使用……租赁房产的建筑面积为133平方米。……第2条租赁期限、免租期、起租日2．1租期为2年，即从2018年7月7日起至2020年7月6日止。2．2免租期3天，即自2018年7月7日起至2018年7月9日止（免租期之内不免管理费）。2．3起租日2018年7月10日。第3条租金及支付方式3．1租金为人民币5．3元/平方米/天（含税/含物业），月租金总额计为人民币21440．71元。……3．3甲方应于本合同签订后两日内支付2个月租金及管理费人民币42881．42元；甲方须于每期款项到期尾月25日前支付后2个月租金及管理费，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算。……第四条物业管理服务及其他费用4．4房地产代理商促成甲乙双方达成本合同收取的佣金服务费/中介费，均由乙方全额代甲方支付。若甲乙双方友好合作至本合同期满，乙方免除甲方返还返还已付的佣金服务费/中介费。第五条保证金5．1为确保甲方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同二日内，甲方应向乙方支付以下款项（1）租赁保证金人民币64322．12元含已交定金（相当于3个月租金）（2）水电费保证金30元/平方米（租赁面积）人民币3990元，两项保证金合计人民币68312．12元。以上款项于本合同终止时，甲方将该租赁房产交还给乙方且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用后三十个工作日内，乙方将保证金退还给甲方（不计利息）。5．2上述保证金是履约保证金，不能作为甲方违约的免责条款，亦不能用于抵充甲方租金、管理费及其他相关费用……第12条甲方撤出租赁房产：租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，甲方应于次日内撤出租赁房产，甲方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，乙方有权以法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分依照11．3条约定向甲方收取相当于原租金三倍的赔偿金。……第14条违约责任14．1合同期内如乙方提前解约，需提前两个月通知甲方，双倍返还甲方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿。如甲方合同期内提前解约，需提前两个月通知乙方，甲方支付的保证金乙方不予返还，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为给乙方的赔偿。……14．6合同期内如甲方提前解约或违约，需全额返还4．4条乙方代付的佣金服务费/中介费。……"同日，京诚联众公司（甲方）与铂金公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“……以上协议与原合同冲突以附加协议为准，原合同其他条款不变。因我方装修工期延后导致甲方不能按照签约时间入住，现将起租日期变更为2018．07．17日。……"
2018年5月31日，京诚联众公司向铂金公司转账支付房租111193．55元；同日，铂金公司出具《收据》两份，载明收到京诚联众公司交来房屋押金64322．13元及水电押金3990元。2018年8月30日，京诚联众公司向铂金公司转账支付房租及电费43106．42元。庭审中，双方均认可铂金公司已收到京诚联众公司交来的2018年7月17日至2018年11月16日租金和租赁保证金、水电费保证金。
一审庭审中，围绕京诚联众公司的诉讼请求及铂金公司的反诉请求，双方出示证据及陈述如下：
京诚联众公司认可《房屋租赁合同书》虽有解除条款但无符合的相关条款，述称事实依据是铂金公司的上锁行为致使京诚联众公司无法进入房屋、合同目的无法实现，因此要解除合同；为证明上述事实，其向本院出示了报警电话记录、锁门照片、视频、铂金公司工作人员拿锁截图等证据，用以证明铂金公司于2018年10月1日无故锁门阻止京诚联众公司进入602室、铂金公司人员10月1日凌晨2-3时仍在现场和原告不得已撬锁的事实。此外，京诚联众公司向法院出示了其与铂金公司人员黄旭东的聊天截图，用以证明其已于2018年10月2日通知铂金公司合同已解除的事实。铂金公司不认可上述证据真实性，称事发当天凌晨其公司于1:50报警，并在出警之后撤离现场，故此后其他的锁门不认可，报警与其公司无关，认为即使当时存在拿锁的情形也不能证明锁门事实，且即使上了锁京诚联众公司也撬锁，并在报警后已搬离全部物品，认为不存在履行合同的障碍；述称黄旭东曾经是铂金公司员工，但目前已经联系不上了，且《房屋租赁合同书》约定的解除时间是要提前两个月发出通知的。庭审中，京诚联众公司要求确认《房屋租赁合同书》于2018年10月1日解除并由铂金公司退还已付的剩余租赁期限（10月1日至11月17日，共47天）对应的租金33130．3元，铂金公司表示同意解除合同，但认为依据《房屋租赁合同书》14．1条之规定解除时间应为第一次开庭审理即2018年12月7日。京城联众公司认为14．1条约定的是违约责任而非解除条件，认为本案《房屋租赁合同书》应为法定解除。
另，京诚联众公司提出铂金公司未如实提供《使用协议》、未如实告知会议室使用规则等入住规则，自始至终存在虚假宣传与欺诈的情形系双方争议之起源，并向一审法院出示了其公司人员白天旭与铂金公司人员樊莹的聊天记录、6月27日铂金公司员工微信朋友圈等证据加以证明。铂金公司不认可聊天记录的真实性，认为租赁合同中并未约定使用协议，且经协商其已满足京诚联众公司的需要，并未就使用会议室给京诚联众公司带来障碍；认可朋友圈的真实性，但认为租赁合同中未约定会议室相关事宜，且经协商已经解决问题。
京诚联众公司以虚报面积为由要求铂金公司退还虚报面积多计算的已过租期（7月17日至9月30日，共75天）的租金24009元，但称虚报多计算面积的依据系其自己测量的使用面积，一审庭审中双方亦均认可《房屋租赁合同书》约定的是建筑面积、且租赁场地时京诚联众公司看过场地的事实，铂金公司认为公摊问题京诚联众公司签约的时候提出因为公摊大所以免费提供会议室。
一审庭审中，铂金公司出示了微信记录、PMI客户入驻须知等文件、京诚联众公司门禁卡登记表、PMI会议室预约登记单、报警通话记录、录像截图等证据，用以证明京诚联众公司人员白天旭于2018年9月25日向其提出退租（提前解约）、涉案写字楼管理文件对客户入驻、搬家、门禁办理、会议室使用等必须取得通行条进行了规定且京诚联众公司对此知悉但仍在未报备的情况下于深夜强行并以暴力威胁对其进行阻拦的保安的方式转移财产、已构成违约的事实。京诚联众公司对除PMI客户入驻须知等文件、录像截图之外的证据真实性予以认可，认可微信记录是原告和被告工作人员之间的聊天，但认为退租是铂金公司提出来的而非京诚联众公司提出；称没见过上述PMI客户入驻须知等文件，认可门禁卡是给京诚联众公司员工的，但不认可其与本案的关联性。铂金公司申请证人谢某、朱某、高某出庭作证；谢某到庭述称京诚联众公司于2018年9月20日向铂金公司咨询退租流程，其请示铂金公司后将退租手续和流程均告知了京诚联众公司，但表示并无相关书面材料；朱某到庭述称2018年9月30日晚物业打电话称京诚联众公司搬东西但没有出门条，其到场后京诚联众公司仍坚持搬离，经其报警并让财务与之沟通后京诚联众公司仍不听阻拦强行搬走，搬走时约为次日凌晨三、四点。对此，京诚联众公司认为二证人系铂金公司员工，有利害关系，其证言不应被采信。证人高某到庭述称其2018年9月30日晚值夜班时京诚联众公司搬家，但因其没有手续，高某通知保安不让其搬家，搬家人员与保安起了冲突，且搬家人员持有器械，并表示未曾见到铂金公司人员对涉案场地上锁。对此，京诚联众公司认可其搬家时确实没有出门条的事实，并表示连夜搬家是因为工作日期间公司在办公，连夜搬家不影响办公；铂金公司称京诚联众公司撬锁后其并未再上锁，认为京诚联众公司违约并要求其依据《房屋租赁合同书》第14．1条、14．6条支付违约金及中介服务费，并不予退还履约保证金。现双方均认可京诚联众公司已于2018年10月1日将主要物品搬走以及602室没有进行交接的事实。
另，铂金公司出示了PMI《商务办公租赁》客户成交确认函等文件，用以证明其通过中介推荐与京诚联众公司签约并代支付服务费34790．58元的事实。京诚联众公司对此证据真实性不予认可。
一审庭审中，京诚联众公司表示不申请对602室的面积进行测绘鉴定，并表示违约金过高，要求调整。京诚联众公司和铂金公司均表示铂金公司将水电保证金退还给京诚联众公司，双方就水电再无争议。
一审法院经审理认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，京诚联众公司与铂金公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。因京诚联众公司要求解除合同，铂金公司表示同意，故一审法院不持异议；关于京诚联众公司要求铂金公司退还已付的剩余租赁期限对应租金的诉讼请求，因京诚联众公司和铂金公司均表示没有交接，不予支持；关于京诚联众公司要求铂金公司虚报面积多计算的已过租期一项，因京诚联众公司自身测量的是使用面积，其并未提交证据证明602室的建筑面积，且考虑京诚联众公司在签约前看过场地并使用了会议室和厕所等公用面积，故关于602室是的建筑面积是双方协商的结果，对于京诚联众公司的该项诉讼请求，不予支持；京诚联众公司提交的证据不足以证明铂金公司阻碍了其使用602室，不能认定铂金公司违约，京诚联众公司向铂金公司提出解除合同的要求，根据《房屋租赁合同书》14．1的约定，对于京诚联众公司要求铂金公司双倍返还租赁保证金和水电保证金、退还租赁保证金以及赔偿四个月租金的诉讼请求，不予支持；关于铂金公司主张的违约金和租赁保证金一项，因京诚联众公司提出解除合同，故予以支持，铂金公司未能提供充分证据证明其损失的情况下，双方合同约定的违约金明显过高，京诚联众公司提出违约金过高，申请法院予以调整，一审法院依法予以调整，具体标准依法酌定；关于水电保证金一项，因铂金公司同意退还，一审法院不持异议；关于中介费一项，根据《房屋租赁合同书》约定和铂金公司的证据，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除北京京诚联众科技有限公司和北京铂金商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》；二、北京京诚联众科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京铂金商业运营管理有限公司42881．42元；三、北京京诚联众科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京铂金商业运营管理有限公司中介服务费34790．58元；四、北京铂金商业运营管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京京诚联众科技有限公司水电保证金3990元；五、驳回北京京诚联众科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京铂金商业运营管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，京诚联众公司提交的两份补充协议，并非一审庭审结束后新发现的证据，故不是新证据。一审法院认定的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为，京诚联众公司与铂金公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于上诉人京诚联众公司所提其诉讼请求第一项“请求确认合同于2018年10月1日解除"是请求法院确认铂金公司事实违约，而非京诚联众公司主动要求书面解除合同的上诉意见，经查，一审法院谈话笔录中记录上诉人将该项诉讼请求明确为“解除原被告签订的租赁合同"，且上述笔录经上诉人之代理人刘琪签字确认，故对于上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。上诉人京诚联众公司在一审法院明确要求解除双方签订的租赁合同，铂金公司表示同意，双方已无信任基础，故一审法院判决解除双方签订的租赁合同并无不当。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。上诉人京诚联众公司上诉主张铂金公司已承诺除押金不退外，不向上诉人要求其他任何追偿；被上诉人虚假宣传致使上诉人合同目的无法实现，铂金公司阻碍上诉人使用涉案租赁房屋，已经构成违约；上述主张均应由上诉人京诚联众公司承担举证责任，现上诉人京诚联众公司未能充分举证证明其主张的事实，故应由京诚联众公司承担举证不能的不利后果。故对于上诉人的上述诉讼意见，本院不予采纳。
当事人应当按照约定履行自己的义务。京诚联众公司与铂金公司签订的《房屋租赁合同书》14．1中明确记载：合同期内如乙方提前解约，需提前两个月通知甲方，双倍返还甲方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿。如甲方合同期内提前解约，需提前两个月通知乙方，甲方支付的保证金乙方不予返还，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为给乙方的赔偿。14．6记载：合同期内如甲方提前解约或违约，需全额返还4．4条乙方代付的佣金服务费/中介费。……"故甲方京诚联众公司提前解约应符合上述规定，京诚联众公司未提前两个月通知乙方铂金公司解除租赁合同，一审法院按照上述约定，对京诚联众公司主张的双倍返还租赁保证金，退还租赁保证金的诉讼请求内容不予支持，并支持铂金公司关于中介费的诉讼请求，同时对双方合同约定的违约金明显过高部分予以调整，并无不当。水电保证金一项，铂金公司同意退还，不再赘述。
一审法院根据在案证据及双方陈述，根据《房屋租赁合同书》约定，综合合同履行程度等因素，酌定违约金数额合理，确定的中介费用数额正确,酌定数额适当。
综上所述，京诚联众公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6518．00元，由北京京诚联众科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 元
审 判 员 李蔚林
审 判 员 王艳芳
二〇一九年八月三十日
法官助理 姬 雷
书 记 员 王媛媛
